Reclamación de Gastos de Hipoteca
¿Pagaste los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación de tu hipoteca? El Tribunal Supremo ha declarado abusiva la cláusula que obliga al consumidor a pagar estos gastos. Reclama y recupera tu dinero con nuestros abogados especialistas.
Gastos recuperables
El banco debe devolverlos
¿Qué Gastos de Hipoteca Puedes Reclamar?
El Tribunal Supremo ha establecido qué gastos de formalización de la hipoteca corresponden al banco y cuáles al consumidor. Te explicamos cada concepto reclamable.
Gastos de Notaría
El Tribunal Supremo ha determinado que los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario deben repartirse a partes iguales entre el banco y el consumidor. Puedes reclamar el 50% de lo que pagaste en concepto de notaría por la formalización de tu hipoteca.
Gastos de Registro
La inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad es un gasto que corresponde íntegramente al banco, ya que es la entidad financiera la principal interesada en que la garantía hipotecaria quede inscrita. Puedes reclamar el 100% de este gasto.
Gastos de Gestoría
Los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura deben repartirse al 50% entre ambas partes, según la doctrina del Tribunal Supremo. La gestoría suele ser elegida por el banco, por lo que el consumidor no debería asumir la totalidad de este coste.
Gastos de Tasación
La tasación del inmueble es un requisito exigido por el banco para conceder el préstamo hipotecario, por lo que su coste debe ser asumido íntegramente por la entidad financiera. Puedes reclamar el 100% de los gastos de tasación que pagaste.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El IAJD es reclamable únicamente para hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018. A partir de esa fecha, el Real Decreto-ley 17/2018 estableció que el sujeto pasivo del impuesto es la entidad prestamista. Para hipotecas anteriores, el Tribunal Supremo fijó que correspondía al prestatario, pero existen sentencias favorables de instancias inferiores que permiten reclamar en determinados supuestos, especialmente cuando la cláusula de gastos era abusiva en su conjunto.
Fundamento Legal de la Reclamación
La reclamación de los gastos de hipoteca se fundamenta en la declaración de nulidad de la cláusula que impone al consumidor el pago de todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta cláusula ha sido declarada abusiva por contravenir lo dispuesto en los artículos 83 y 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (STS 705/2015) fue la primera en declarar nula por abusiva la cláusula que imponía todos los gastos al prestatario, al considerar que genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
Posteriormente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 concretó el reparto de gastos: los de registro corresponden íntegramente al banco, los de notaría y gestoría se reparten al 50%, y la tasación corresponde al banco. Esta doctrina fue ratificada y consolidada por las sentencias del Pleno del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2020.
A nivel europeo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reforzado la protección del consumidor mediante diversas sentencias que obligan a los tribunales nacionales a declarar de oficio la nulidad de cláusulas abusivas y a garantizar la restitución íntegra de las cantidades indebidamente cobradas, incluyendo los intereses legales desde la fecha de cada pago indebido.
Proceso de Reclamación de Gastos de Hipoteca
La reclamación de gastos de hipoteca consta de dos fases principales. Nuestros abogados gestionan todo el procedimiento completo para que no tengas que preocuparte de nada.
Fase Extrajudicial
- Análisis del caso: Revisamos tu escritura de hipoteca, identificamos la cláusula de gastos y calculamos las cantidades reclamables por cada concepto.
- Reclamación al banco: Enviamos una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera exponiendo los fundamentos legales y exigiendo la devolución.
- Negociación: Si el banco ofrece una cantidad, evaluamos si es justa o si conviene acudir a la vía judicial para obtener un resultado más favorable.
- Plazo: La entidad tiene 2 meses para responder a la reclamación extrajudicial. Esta fase suele durar entre 1 y 3 meses en total.
Fase Judicial
- Interposición de demanda: Si el banco no devuelve voluntariamente los gastos, presentamos demanda de juicio ordinario o verbal solicitando la nulidad de la cláusula y la restitución de cantidades.
- Audiencia previa y juicio: En el juicio aportamos toda la documentación y jurisprudencia favorable. La mayoría de jueces dictan sentencia favorable al consumidor.
- Sentencia y ejecución: Obtenida la sentencia favorable, gestionamos la ejecución para que el banco ingrese las cantidades reconocidas en tu cuenta, más los intereses legales.
- Costas judiciales: En la mayoría de sentencias favorables, el banco es condenado al pago de las costas procesales, lo que significa que no tendrás que pagar los gastos del procedimiento.
Plazos para Reclamar los Gastos de Hipoteca
Acción de nulidad
La acción para solicitar la declaración de nulidad de la cláusula de gastos es imprescriptible. No existe plazo límite para solicitar que un juez declare nula la cláusula abusiva, independientemente de la fecha de firma de la hipoteca.
Acción restitutoria
La acción para reclamar la devolución de las cantidades pagadas tiene un plazo de prescripción de 5 años desde que se declaró la nulidad de la cláusula. No obstante, te recomendamos no demorar la reclamación para aprovechar la jurisprudencia favorable actual.
Importante: No esperes más para reclamar
Aunque la acción de nulidad es imprescriptible, cambios legislativos o jurisprudenciales futuros podrían limitar los derechos de reclamación. Actúa ahora mientras la jurisprudencia es completamente favorable.
¿Cuánto Puedo Recuperar por los Gastos de mi Hipoteca?
La cantidad recuperable depende del importe de tu hipoteca y de los gastos que pagaste. Estos son importes orientativos según diferentes tramos de préstamo hipotecario.
HIPOTECA PEQUEÑA
Hasta 100.000 EUR
HIPOTECA MEDIA
100.000 - 200.000 EUR
HIPOTECA GRANDE
Más de 200.000 EUR
* Importes orientativos. La cantidad exacta dependerá de los gastos reales de tu escritura. Solicita un cálculo personalizado sin compromiso.
Hipotecas reclamadas
Sentencias favorables
EUR recuperación media
EUR devueltos a clientes
Preguntas Frecuentes sobre Gastos de Hipoteca
Resolvemos las dudas más habituales de nuestros clientes antes de iniciar la reclamación de gastos hipotecarios.
Puedes reclamar los gastos de notaría (el 50%), los gastos de registro de la propiedad (la totalidad), los gastos de gestoría (el 50%) y los gastos de tasación (la totalidad). El IAJD solo es reclamable para hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018.
De media, nuestros clientes recuperan entre 1.500 y 3.500 euros por los conceptos de notaría, registro, gestoría y tasación. Si además puedes reclamar el IAJD (hipotecas anteriores a noviembre de 2018), la cantidad puede ser significativamente superior.
La acción para reclamar la nulidad de la cláusula de gastos es imprescriptible. Sin embargo, la acción para reclamar la devolución de las cantidades tiene un plazo de 5 años. Se recomienda no demorar la reclamación para evitar posibles cambios jurisprudenciales.
Sí, puedes reclamar los gastos aunque hayas cancelado totalmente el préstamo hipotecario. La nulidad de la cláusula no depende de que la hipoteca esté vigente, sino de que la cláusula fuera abusiva en el momento de la firma.
No es imprescindible conservar las facturas originales. Nuestros abogados obtienen la información necesaria a través de la escritura del préstamo, el Registro de la Propiedad y las tarifas vigentes. También podemos solicitar duplicados a la notaría y al registro si es necesario.
Recupera los Gastos de tu Hipoteca
Miles de consumidores ya han recuperado los gastos de formalización de su hipoteca. Nuestros abogados especialistas analizan tu caso de forma gratuita y te indican la cantidad exacta que puedes reclamar. No dejes pasar la oportunidad.
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