Como propietario de un local comercial, enfrentarte a un inquilino que ha dejado de pagar el alquiler es una de las situaciones más frustrantes y costosas que puedes vivir. Cada mes de impago supone una pérdida directa de ingresos, el deterioro potencial del inmueble y la imposibilidad de arrendarlo a un nuevo inquilino que sí cumpla con sus obligaciones.
En Estafado.es estamos especializados en procedimientos de desahucio de locales comerciales para PYMES y propietarios. Conocemos los mecanismos legales que permiten recuperar tu inmueble en el menor tiempo posible, incluyendo el desahucio express, y simultaneamos la recuperación del local con la reclamación de las rentas impagadas.
Es importante actuar con rapidez: cuanto antes se inicie el procedimiento legal, antes recuperarás tu local y podrás volver a ponerlo en el mercado. Además, el tiempo juega en tu contra porque la deuda del inquilino puede resultar incobrable si no se actúa a tiempo.
El Proceso de Desahucio de un Local Comercial
El desahucio de un local comercial (arrendamiento para uso distinto de vivienda) se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil. El procedimiento sigue unos pasos bien definidos que nuestros abogados gestionan íntegramente.
Requerimiento Previo (Burofax)
Enviamos un burofax certificado al inquilino requiriéndole el pago de las rentas adeudadas y advirtiéndole de la resolución del contrato de arrendamiento. Este paso, aunque no es legalmente obligatorio, constituye una prueba valiosa y en muchos casos provoca el desalojo voluntario. Plazo: 1-2 semanas.
Presentación de la Demanda
Si el inquilino no paga ni desaloja voluntariamente, presentamos la demanda de desahucio por falta de pago ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el local. En la misma demanda reclamamos las rentas impagadas y las que se devenguen hasta la entrega efectiva del inmueble.
Admisión y Requerimiento Judicial
El juzgado admite la demanda y requiere al inquilino para que en el plazo de 10 días hábiles desaloje el local, pague las rentas debidas o se oponga a la demanda. En los arrendamientos de local comercial, el inquilino no tiene derecho a enervar la acción (a diferencia de los arrendamientos de vivienda).
Juicio o Sentencia sin Oposición
Si el inquilino no contesta a la demanda, el juez dicta sentencia estimatoria sin necesidad de celebrar juicio (desahucio express). Si hay oposición, se celebra el juicio verbal, donde presentamos las pruebas del impago y solicitamos la condena al desalojo y al pago de las cantidades adeudadas.
Lanzamiento (Entrega del Local)
Con la sentencia firme, se fija fecha para el lanzamiento. El comisionado judicial, asistido por un cerrajero si fuera necesario, procede a la entrega del local al propietario. A partir de ese momento, el inmueble queda a tu disposición para su uso o alquiler a un nuevo inquilino.
Plazos Estimados del Procedimiento
Los plazos de un desahucio de local comercial dependen de la carga de trabajo del juzgado competente y de si el inquilino se opone o no a la demanda. A continuación, ofrecemos una estimación realista basada en nuestra experiencia.
Desahucio Express (sin oposición)
Desahucio con Oposición
Base Legal del Desahucio Comercial
El desahucio de locales comerciales se fundamenta en un marco legal sólido que protege los derechos del propietario frente al inquilino incumplidor. Los principales instrumentos legales son los siguientes.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
El artículo 27.2.a) de la LAU establece que el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario. Esta disposición es aplicable tanto a arrendamientos de vivienda como de local comercial.
Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
Los artículos 249.1.6 y 440 de la LEC regulan el procedimiento de desahucio por juicio verbal. La reforma de la LEC introdujo el desahucio express, que permite obtener sentencia sin juicio cuando el inquilino no se opone a la demanda en el plazo de 10 días.
Código Civil (CC)
Los artículos 1124 y 1569 del Código Civil complementan la regulación, permitiendo la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones y la reclamación de daños y perjuicios derivados de la morosidad del arrendatario.
Ventaja para locales comerciales
A diferencia de los arrendamientos de vivienda habitual, el inquilino de un local comercial no tiene derecho a la enervación del desahucio. Esto significa que no puede paralizar el procedimiento simplemente pagando las rentas atrasadas después de recibir la demanda. Esta circunstancia refuerza la posición del propietario y acelera significativamente la recuperación del local.
Desahucio Express para Locales Comerciales
El desahucio express es un procedimiento acelerado que permite obtener sentencia de desahucio sin necesidad de celebrar juicio oral. Se aplica cuando el inquilino, debidamente notificado, no presenta oposición a la demanda dentro del plazo legal de 10 días hábiles.
En la práctica, un porcentaje elevado de desahucios de locales comerciales se resuelven por esta vía express, ya que muchos inquilinos morosos carecen de argumentos legales para oponerse y optan por no contestar a la demanda. Nuestros abogados redactan la demanda de forma que maximice las posibilidades de que el procedimiento siga la vía express.
Más rápido
Sin juicio oral, el plazo se reduce considerablemente respecto al procedimiento ordinario.
Menos costoso
Al evitar el juicio, se reducen los costes procesales y los honorarios profesionales.
Alta efectividad
La mayoría de inquilinos morosos de locales comerciales no se oponen al procedimiento.
¿Necesitas revisar el contrato de arrendamiento?
Antes de firmar un nuevo contrato de alquiler con un inquilino, es fundamental revisar las cláusulas del contrato para prevenir problemas futuros. Nuestros abogados redactan y revisan contratos de arrendamiento comercial.
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