¿Qué es la Novación Hipotecaria y Por Qué es Relevante en 2026?
La novación hipotecaria constituye una de las herramientas legales más eficaces que tienen los consumidores españoles para mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario sin necesidad de cambiar de entidad bancaria. A diferencia de la cancelación y constitución de una nueva hipoteca, la novación permite modificar elementos esenciales del contrato original —como el tipo de interés, el plazo de amortización o las comisiones— manteniendo la relación con el banco actual.
En el contexto económico de 2026, con los tipos de interés del Banco Central Europeo estabilizándose tras las sucesivas subidas de 2022-2024, miles de hipotecados españoles se encuentran en una posición privilegiada para renegociar sus condiciones. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, más de 5,4 millones de hipotecas están vigentes en España, y un porcentaje significativo de ellas podría beneficiarse de una novación que adapte sus condiciones al entorno actual.
Desde nuestro despacho hemos acompañado a cientos de clientes en procesos de novación hipotecaria, logrando reducciones medias del 0,5% al 1,2% en el diferencial aplicado sobre el Euríbor, lo que se traduce en ahorros de entre 8.000 y 25.000 euros durante la vida restante del préstamo. La clave reside en conocer los derechos que la legislación vigente otorga al consumidor y en negociar desde una posición informada.
Dato clave
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece límites máximos a las comisiones por novación, protegiendo al consumidor frente a cargos abusivos por parte de las entidades financieras.
Tipos de Novación Hipotecaria: Modificativa y Extintiva
El ordenamiento jurídico español distingue dos modalidades fundamentales de novación hipotecaria, cada una con implicaciones legales, fiscales y registrales diferentes. Comprender esta distinción resulta esencial para elegir la opción que mejor se adapte a las necesidades de cada hipotecado.
Novación modificativa
La novación modificativa es la más habitual y supone una alteración parcial de las condiciones del préstamo hipotecario sin extinguir la obligación original. Este tipo de novación permite modificar aspectos como el tipo de interés (de variable a fijo o viceversa), el diferencial sobre el índice de referencia, el plazo de amortización, la cuota mensual o la eliminación de determinadas cláusulas contractuales. Al no extinguir el préstamo original, los costes asociados son considerablemente menores que los de una nueva hipoteca.
Novación extintiva
La novación extintiva implica la extinción total de la obligación anterior y la creación de una nueva. Desde el punto de vista práctico, equivale a cancelar la hipoteca existente y constituir una completamente nueva. Esta modalidad resulta necesaria cuando los cambios afectan a elementos tan esenciales del contrato que no pueden considerarse una simple modificación, como por ejemplo la inclusión o exclusión de titulares o la alteración sustancial del capital prestado.
| Aspecto | Modificativa | Extintiva |
|---|---|---|
| Obligación original | Se mantiene | Se extingue |
| Coste fiscal | Exenta de AJD en la mayoría de casos | Sujeta a AJD |
| Gastos notaría | Reducidos (50% arancel) | Arancel completo |
| Rango registral | Se mantiene | Puede perderse |
| Tiempo estimado | 2-4 semanas | 4-8 semanas |
Requisitos Legales para la Novación Hipotecaria
Para que una novación hipotecaria sea válida y surta los efectos deseados, deben cumplirse una serie de requisitos tanto formales como sustantivos establecidos por la legislación hipotecaria española. El marco legal principal lo conforman la Ley Hipotecaria, la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Acuerdo entre las partes: tanto el prestatario como la entidad financiera deben prestar su consentimiento libre e informado a las nuevas condiciones pactadas.
- Escritura pública: toda novación hipotecaria que afecte a condiciones inscritas en el Registro de la Propiedad requiere formalización en escritura pública ante notario.
- Inscripción registral: para que la modificación sea oponible frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
- Transparencia precontractual: la Ley 5/2019 obliga al banco a entregar al consumidor, con al menos diez días de antelación, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con las nuevas condiciones.
- Asesoramiento independiente: el consumidor tiene derecho a acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito sobre las nuevas condiciones antes de firmar la novación.
Es fundamental que el consumidor revise detenidamente toda la documentación antes de firmar. En nuestra experiencia como abogados especializados en hipotecas, hemos detectado que un porcentaje significativo de propuestas de novación incluyen cláusulas perjudiciales que el banco intenta introducir aprovechando el proceso de renegociación.
Costes y Comisiones de la Novación: Límites Legales en 2026
Uno de los aspectos más relevantes para el consumidor son los costes asociados a la novación hipotecaria. La legislación vigente ha establecido límites estrictos a las comisiones que las entidades pueden cobrar, especialmente tras la aprobación de la Ley 5/2019 y el Real Decreto-ley 19/2022.
| Tipo de novación | Primeros 3 años | A partir del 4º año |
|---|---|---|
| Variable a fijo | 0,05% del capital | 0% (sin comisión) |
| Modificación tipo variable | 0,15% del capital | 0,15% del capital |
| Modificación tipo fijo | 2% del capital | 1,5% del capital |
Además de las comisiones bancarias, el consumidor debe contemplar los gastos de notaría y registro. Sin embargo, la Ley 2/1994 establece que en las novaciones modificativas los aranceles notariales y registrales se reducen al 50% de los habituales, lo que supone un ahorro considerable. El banco, por su parte, asume los gastos de gestoría y tasería conforme a la Ley 5/2019.
Si usted ha pagado comisiones excesivas por novaciones anteriores o le han cobrado gastos que correspondían al banco, le recomendamos consultar nuestra guía sobre devolución de gastos de notaría en hipotecas para conocer las posibilidades de reclamación.
Cambio de Hipoteca Variable a Tipo Fijo mediante Novación
Una de las modalidades de novación más demandadas en los últimos años ha sido el cambio de hipoteca variable a tipo fijo. Las subidas del Euríbor experimentadas entre 2022 y 2024 provocaron que millones de familias españolas vieran incrementadas sus cuotas mensuales en cientos de euros, lo que desencadenó una oleada de solicitudes de conversión a tipo fijo.
El Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, introdujo medidas específicas para facilitar esta conversión, limitando la comisión máxima al 0,05% del capital pendiente durante los tres primeros años de vida del préstamo, y eliminando cualquier comisión a partir del cuarto año. Esta medida, inicialmente temporal, ha sido prorrogada y ampliada por normativa posterior.
Desde nuestra experiencia profesional, la decisión de cambiar a tipo fijo debe analizarse cuidadosamente. En el entorno actual, con el Euríbor en descenso, puede resultar más ventajoso mantener el tipo variable o negociar una reducción del diferencial. Le recomendamos analizar su situación particular antes de tomar una decisión, valorando factores como el índice de referencia de su hipoteca y el plazo restante de amortización.
Importante
Antes de aceptar una novación a tipo fijo, compare siempre la oferta de su banco con las propuestas de otras entidades. La amenaza real de subrogación es su mejor herramienta de negociación para obtener un tipo fijo competitivo.
Novación vs Subrogación: ¿Qué Opción Conviene Más?
Cuando un consumidor desea mejorar las condiciones de su hipoteca, se plantea inevitablemente la disyuntiva entre novación (renegociar con el mismo banco) y subrogación (trasladar la hipoteca a otra entidad). Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes que conviene analizar detenidamente.
La novación presenta la ventaja de ser más rápida, con menores costes de tramitación y sin necesidad de una nueva tasación del inmueble en la mayoría de los casos. Además, al no cambiar de entidad, se mantienen productos vinculados como seguros o cuentas asociadas. El inconveniente principal es que depende de la voluntad del banco actual, que puede ofrecer condiciones menos competitivas al no existir presión competitiva directa.
La subrogación, regulada por la Ley 2/1994, permite trasladar la hipoteca a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. La ventaja fundamental es el poder de negociación que otorga al consumidor: el banco receptor compite activamente por captar al cliente, lo que suele traducirse en mejores ofertas. Si se encuentra en esta situación y su hipoteca contiene cláusulas problemáticas, le interesará conocer los detalles sobre la cláusula de vencimiento anticipado y cómo afecta a la subrogación.
Cómo Negociar una Novación Hipotecaria con Éxito
La negociación de una novación hipotecaria es un proceso que requiere preparación, conocimiento del mercado y una estrategia bien definida. A lo largo de nuestra trayectoria profesional, hemos identificado una serie de prácticas que maximizan las posibilidades de obtener condiciones favorables.
- Obtenga ofertas de la competencia: solicite propuestas vinculantes a al menos tres entidades diferentes. Presente estas ofertas a su banco actual como base para la negociación.
- Analice su perfil de riesgo: si su situación financiera ha mejorado desde la constitución de la hipoteca (mayor solvencia, menor ratio de endeudamiento, revalorización del inmueble), tiene argumentos sólidos para exigir mejores condiciones.
- Negocie la eliminación de cláusulas abusivas: la novación es una oportunidad ideal para suprimir cláusulas suelo, comisiones de apertura excesivas o productos vinculados no deseados.
- No acepte la primera propuesta: la oferta inicial del banco suele tener margen de mejora. Sea paciente y esté dispuesto a escalar la negociación a niveles superiores dentro de la entidad.
- Considere la contratación de un abogado hipotecario: un profesional especializado puede detectar cláusulas perjudiciales y negociar desde una posición de mayor conocimiento técnico.
Si su hipoteca contiene un índice de referencia desfavorable como el tipo multidivisa, la novación puede ser la vía más eficiente para reconvertirla a condiciones estándar en euros referenciados al Euríbor.
Cláusulas a Revisar Antes de Firmar la Novación
Uno de los errores más frecuentes que observamos en nuestro despacho es que los consumidores firman novaciones hipotecarias sin revisar adecuadamente todas las cláusulas del nuevo contrato. La novación no solo debe mejorar el aspecto principal que se pretende modificar, sino que también debe servir como oportunidad para sanear el contrato de condiciones abusivas.
- Cláusula de vencimiento anticipado: verifique que cumple con los requisitos de la Ley 5/2019 (mínimo 12 cuotas impagadas o 3% del capital en la primera mitad del préstamo).
- Comisiones de amortización anticipada: asegúrese de que se ajustan a los límites legales vigentes.
- Cláusula suelo: confirme que no se introduce ninguna limitación a la baja del tipo de interés variable.
- Productos vinculados: revise si la novación condiciona el tipo de interés a la contratación de seguros u otros productos.
- Intereses de demora: no deben superar el interés remuneratorio más dos puntos porcentuales.
Si durante la revisión detecta que su hipoteca contiene cláusulas que podrían ser declaradas nulas, consulte con nuestros abogados especializados en cláusula suelo para evaluar las posibilidades de reclamación antes o durante el proceso de novación.
Procedimiento de Novación Paso a Paso
El proceso de novación hipotecaria sigue una secuencia ordenada de pasos que el consumidor debe conocer para mantener el control en cada fase. A continuación detallamos el procedimiento completo tal como se desarrolla en la práctica.
El proceso completo suele durar entre 3 y 6 semanas desde la solicitud inicial hasta la inscripción registral. Si necesita asesoramiento profesional durante cualquier fase del proceso, nuestro equipo de abogados en derecho bancario puede acompañarle para garantizar que sus derechos quedan plenamente protegidos.