Hipoteca Multidivisa: Cómo Reclamar la Nulidad en 2026

1. ¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario denominado en una moneda extranjera distinta del euro, generalmente en yenes japoneses (JPY) o en francos suizos (CHF). El mecanismo fundamental es que el capital prestado se expresa en la divisa seleccionada y las cuotas mensuales se calculan también en esa divisa, convirtiéndose a euros en el momento del pago según el tipo de cambio vigente en cada vencimiento.

La principal característica diferenciadora de estos productos frente a una hipoteca convencional es la doble referencia: el tipo de interés se vincula al Libor de la divisa elegida (generalmente inferior al euríbor) y el capital pendiente fluctúa en función del tipo de cambio entre el euro y la divisa. Así, aunque el prestatario se beneficiaba de un tipo de interés nominal más bajo, asumía un riesgo de tipo de cambio que podía hacer que su deuda en euros creciera significativamente.

1.1. Funcionamiento práctico

En términos prácticos, cuando un consumidor contrataba una hipoteca multidivisa en yenes, el banco le prestaba el equivalente en yenes del importe solicitado en euros. Si solicitaba 200.000 euros y el tipo de cambio era de 160 yenes por euro, la deuda quedaba fijada en 32.000.000 de yenes. Si con el paso del tiempo el yen se apreciaba y el tipo de cambio pasaba a ser de 120 yenes por euro, esos 32.000.000 de yenes equivalían ahora a 266.666 euros, es decir, la deuda había crecido en más de 66.000 euros sin que el prestatario hubiera dejado de pagar sus cuotas.

Además, muchas de estas hipotecas incluían la posibilidad de cambiar de divisa durante la vida del préstamo, lo que las entidades presentaban como un mecanismo de protección. Sin embargo, cada cambio de divisa conllevaba comisiones y la materialización de las pérdidas acumuladas por la evolución del tipo de cambio, generando un efecto de «trinquete» que perjudicaba sistemáticamente al consumidor.

2. El problema del riesgo de tipo de cambio

El riesgo de tipo de cambio es el elemento central de la problemática de las hipotecas multidivisa. A diferencia de una hipoteca convencional en euros, donde el consumidor conoce en todo momento el capital pendiente de amortizar, en una hipoteca multidivisa el contravalor en euros de la deuda varía diariamente en función de la cotización de la divisa de referencia frente al euro.

Este riesgo es bidireccional e ilimitado: si la divisa se deprecia frente al euro, el consumidor se beneficia porque su deuda en euros disminuye y sus cuotas mensuales son más bajas. Pero si la divisa se aprecia frente al euro, la deuda crece y las cuotas aumentan sin límite teórico. En la práctica, el yen japonés se ha apreciado significativamente frente al euro desde 2007, generando incrementos de deuda que en muchos casos superan el 40-60% del capital inicial.

2.1. Efecto sobre las cuotas mensuales

La apreciación de la divisa no solo incrementa el capital pendiente sino también las cuotas mensuales. Muchos consumidores que contrataron estas hipotecas atraídos por cuotas inferiores a las de una hipoteca en euros han visto cómo sus mensualidades se duplicaban o incluso triplicaban. Esta situación resulta especialmente gravosa para familias con ingresos estables en euros, que no tenían capacidad de asumir incrementos tan significativos de sus obligaciones de pago.

Para contextualizar el impacto, analicemos un ejemplo real: un prestatario que en 2007 contrató una hipoteca de 250.000 euros en yenes con un tipo de cambio de 165 JPY/EUR. Su deuda inicial en yenes era de 41.250.000 JPY. En 2012, con el yen cotizando a 100 JPY/EUR, esa misma deuda en yenes equivalía a 412.500 euros, un incremento de 162.500 euros pese a haber pagado sus cuotas puntualmente durante cinco años. Situaciones como esta motivaron las reclamaciones masivas que hoy permiten a los afectados recuperar sus pérdidas.

2.2. Un riesgo no apto para consumidores minoristas

El Tribunal Supremo ha calificado las hipotecas multidivisa como instrumentos financieros complejos equiparables a un derivado financiero implícito. La exposición al riesgo cambiario convierte al prestatario en un inversor en el mercado de divisas, una actividad reservada habitualmente a inversores profesionales con conocimientos y herramientas para gestionar dicho riesgo. Un consumidor minorista que contrata una hipoteca para adquirir su vivienda habitual carece, por definición, de la formación y los medios necesarios para comprender y gestionar un riesgo de esta naturaleza. Esto enlaza directamente con los problemas de IRPH en hipotecas, otro índice cuya falta de transparencia ha dado lugar a numerosas reclamaciones.

3. Nulidad por falta de transparencia: doctrina TJUE y TS

La vía jurídica principal para impugnar una hipoteca multidivisa es la nulidad de la cláusula multidivisa por falta de transparencia. Esta acción se fundamenta en la legislación de protección de consumidores y en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

El doble control de transparencia exige que las cláusulas que definen el objeto principal del contrato —y la cláusula multidivisa lo es— superen tanto un control de incorporación (redacción clara y comprensible gramaticalmente) como un control de transparencia material (que el consumidor pueda comprender las consecuencias económicas y jurídicas de la cláusula). En las hipotecas multidivisa, es este segundo control el que generalmente no se supera.

3.1. Doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El TJUE ha dictado varias resoluciones determinantes en materia de hipotecas multidivisa. La sentencia de 20 de septiembre de 2017 (asunto C-186/16, Andriciuc) estableció que la cláusula multidivisa forma parte del objeto principal del contrato y que, para superar el control de transparencia, la entidad debe informar al consumidor de forma clara y comprensible de que asume un riesgo de tipo de cambio que puede tener consecuencias potencialmente graves para sus obligaciones financieras.

El TJUE precisó que no basta con una mención genérica del riesgo en el contrato. La entidad debe proporcionar información suficiente para que un consumidor medio pueda comprender que, en función de la evolución del tipo de cambio, el contravalor en euros de su deuda puede experimentar variaciones significativas. Esta doctrina se ha aplicado también a la cláusula suelo y a otros productos hipotecarios complejos.

3.2. Doctrina del Tribunal Supremo español

El Tribunal Supremo ha asumido la doctrina del TJUE y la ha concretado en diversas sentencias. La STS 608/2017, de 15 de noviembre, constituyó el primer pronunciamiento relevante del Alto Tribunal sobre hipotecas multidivisa, declarándola un instrumento financiero complejo. La STS 599/2018 y resoluciones posteriores han consolidado un cuerpo doctrinal que exige a las entidades acreditar que proporcionaron al consumidor información precontractual suficiente, clara y comprensible sobre los riesgos del producto.

En concreto, el Tribunal Supremo exige que la entidad demuestre haber informado al consumidor, como mínimo, de los siguientes extremos: que la cuota mensual podía variar significativamente al alza; que el capital pendiente podía incrementarse en euros pese al pago regular de las cuotas; que la evolución histórica del tipo de cambio mostraba fluctuaciones relevantes; y que el riesgo de tipo de cambio era ilimitado, es decir, sin techo máximo.

4. Requisitos para reclamar una hipoteca multidivisa

Para ejercitar con éxito la acción de nulidad de la cláusula multidivisa, es necesario que concurran una serie de requisitos que determinan la viabilidad de la reclamación. No todas las hipotecas multidivisa son automáticamente nulas; es imprescindible analizar las circunstancias concretas de cada caso.

4.1. Condición de consumidor del prestatario

La protección derivada de la legislación sobre cláusulas abusivas se aplica únicamente a los consumidores. Si el préstamo hipotecario se contrató en el ámbito de una actividad empresarial o profesional, no resulta de aplicación el control de transparencia previsto en la Directiva 93/13. Sin embargo, si la hipoteca se destinó a la adquisición de la vivienda habitual, la condición de consumidor está generalmente acreditada.

4.2. Falta de información precontractual adecuada

El núcleo de la reclamación es la ausencia de una información precontractual adecuada sobre los riesgos del producto. Para que prospere la acción, debe acreditarse que la entidad no proporcionó al consumidor simulaciones sobre el efecto de variaciones del tipo de cambio en las cuotas y en el capital pendiente, información sobre la evolución histórica de la divisa, advertencias claras sobre el riesgo ilimitado de tipo de cambio ni explicaciones sobre el funcionamiento real del producto y sus diferencias con una hipoteca convencional.

En la mayoría de los casos que hemos gestionado en nuestro despacho, la documentación precontractual se limitaba a mencionar genéricamente la existencia del riesgo de cambio, sin cuantificarlo ni ilustrarlo con escenarios desfavorables. Esta información insuficiente es, en la práctica, la que permite obtener la nulidad de la cláusula. La falta de transparencia en hipotecas es un patrón común que también afecta a la cláusula de vencimiento anticipado y a otros elementos contractuales.

4.3. Perfil no cualificado del prestatario

Los tribunales también valoran el perfil del prestatario. Si el consumidor tenía conocimientos financieros avanzados o experiencia profesional en mercados de divisas, la estimación de la demanda puede resultar más difícil. Sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria entiende que el mero hecho de que un consumidor tenga cierta formación financiera no exime a la entidad de su deber de información específica sobre los riesgos concretos del producto contratado.

• Documentación necesaria: contrato de préstamo hipotecario, escritura pública, ofertas vinculantes, folletos comerciales y cualquier documentación precontractual
• Extractos de movimientos: historial de pagos de cuotas y operaciones de cambio de divisa realizadas durante la vida del préstamo
• Correspondencia con la entidad: comunicaciones, reclamaciones previas y respuestas del banco
• Peritaje económico: cálculo comparativo entre la hipoteca multidivisa y una hipoteca equivalente en euros

5. Efectos de la nulidad: conversión a euros

Cuando un tribunal declara la nulidad de la cláusula multidivisa, el principal efecto es la conversión del préstamo a euros desde la fecha de contratación. Esto implica que el préstamo se recalcula como si siempre hubiera estado denominado en euros, eliminando retroactivamente toda la exposición al riesgo de tipo de cambio.

La conversión a euros tiene varias consecuencias prácticas. En primer lugar, el capital pendiente se recalcula en euros desde el origen, aplicando las tablas de amortización como si el préstamo siempre hubiera sido en euros con el tipo de interés pactado. En segundo lugar, las cuotas futuras se calculan igualmente en euros, liberando al consumidor del riesgo cambiario. En tercer lugar, la diferencia entre lo efectivamente pagado (calculado con las fluctuaciones del tipo de cambio) y lo que se habría pagado en una hipoteca en euros debe ser restituida al consumidor.

5.1. Mantenimiento del tipo de interés

Una cuestión debatida es qué tipo de interés se aplica tras la conversión a euros. La posición mayoritaria de los tribunales es mantener el tipo de interés pactado contractualmente (generalmente Libor + diferencial), sustituyendo el índice Libor de la divisa por el euríbor. Algunas resoluciones mantienen el diferencial originario y otras lo ajustan, pero en todo caso el efecto es que el consumidor pasa a tener una hipoteca convencional en euros con condiciones equivalentes a las del mercado.

5.2. Nulidad parcial y subsistencia del contrato

La nulidad de la cláusula multidivisa es una nulidad parcial: afecta únicamente a la cláusula que denomina el préstamo en divisa extranjera, pero el resto del contrato hipotecario subsiste. La garantía hipotecaria se mantiene, el plazo de amortización no varía y las demás condiciones del préstamo permanecen inalteradas. Esta solución de nulidad parcial es análoga a la que se aplica en la reclamación de novación hipotecaria, donde se anulan condiciones específicas manteniendo la estructura del préstamo.

6. Cálculo de las cantidades a recuperar

El cálculo de las cantidades a recuperar en una hipoteca multidivisa requiere un peritaje económico especializado que compare la evolución real de la hipoteca en divisa con la evolución que habría tenido una hipoteca equivalente en euros. Este peritaje es un elemento probatorio esencial en el procedimiento judicial.

6.1. Metodología de cálculo

La metodología de cálculo consiste en reconstruir la tabla de amortización en euros desde el origen del préstamo, aplicando el euríbor (en sustitución del Libor de la divisa) más el diferencial pactado. Esta tabla de amortización en euros se compara cuota a cuota con los pagos realmente efectuados por el consumidor. La diferencia entre ambas cantidades constituye el perjuicio económico causado por la cláusula multidivisa.

En el ejemplo anterior, que refleja un caso típico de hipoteca en yenes contratada en 2007, el consumidor habría sufrido un perjuicio total de más de 120.000 euros derivado exclusivamente de la evolución adversa del tipo de cambio. Esta cantidad incluye tanto el exceso pagado en cuotas como el incremento del capital pendiente. Estas cifras ilustran por qué la reclamación de una hipoteca multidivisa puede suponer la recuperación de cantidades muy significativas para las familias afectadas.

6.2. Intereses de demora sobre las cantidades a devolver

Además de la restitución de las cantidades pagadas de más, el consumidor puede reclamar los intereses legales devengados desde la fecha de cada pago indebido. Según la doctrina del TJUE, los efectos restitutorios de la nulidad deben ser completos, incluyendo los intereses desde la fecha en que se produjo cada cobro indebido. Esto incrementa sensiblemente la cuantía final de la reclamación. De forma análoga a cómo se calculan las devoluciones en intereses abusivos de préstamos personales, el peritaje económico es la pieza clave del proceso.

7. Procedimiento de reclamación judicial

La reclamación de una hipoteca multidivisa sigue un procedimiento judicial ordinario ante los Juzgados de Primera Instancia. A continuación, detallamos las fases principales del proceso y las particularidades que caracterizan este tipo de litigación.

7.1. Reclamación extrajudicial previa

Aunque no es un requisito legal obligatorio, recomendamos iniciar siempre una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria y, en su caso, ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. Esta reclamación cumple una doble función: por un lado, abre la posibilidad de una solución negociada sin necesidad de acudir a los tribunales; por otro, interrumpe la prescripción de la acción de restitución de cantidades, proporcionando un margen temporal adicional.

7.2. Demanda judicial

Si la reclamación extrajudicial no prospera, el siguiente paso es la interposición de la demanda judicial. La demanda se presenta ante los Juzgados de Primera Instancia del domicilio del consumidor y se tramita por los cauces del juicio ordinario (cuantía superior a 6.000 euros, que siempre se supera en estos casos). La demanda debe incluir la solicitud de nulidad de la cláusula multidivisa, la conversión a euros del préstamo, la restitución de las cantidades pagadas de más y la condena en costas a la entidad demandada.

La duración media del procedimiento en primera instancia oscila entre 12 y 24 meses, dependiendo del juzgado y de la complejidad del caso. Si la entidad recurre en apelación, el procedimiento puede prolongarse entre 6 y 18 meses adicionales ante la Audiencia Provincial. Sin embargo, la tendencia jurisprudencial favorable hace que muchos casos se resuelvan mediante acuerdo transaccional durante la tramitación del procedimiento.

7.3. Ejecución de la sentencia

Una vez firme la sentencia estimatoria, la entidad debe proceder a reconvertir el préstamo a euros y a devolver las cantidades correspondientes. Si no lo hace voluntariamente, se inicia un procedimiento de ejecución forzosa. En la práctica, las entidades suelen cumplir voluntariamente las sentencias, especialmente desde que la jurisprudencia se ha consolidado de forma favorable al consumidor. Para quienes necesitan explorar vías adicionales de protección de su patrimonio, la dación en pago puede ser una alternativa complementaria.

8. Sentencias clave sobre hipotecas multidivisa

La jurisprudencia sobre hipotecas multidivisa ha experimentado una evolución significativa en la última década. Repasamos las resoluciones judiciales más relevantes que han configurado el marco jurídico actual para la reclamación de estos productos.

8.1. STJUE de 20 de septiembre de 2017 (asunto Andriciuc)

Esta sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea constituyó el primer pronunciamiento europeo específico sobre hipotecas multidivisa. El TJUE estableció que la cláusula multidivisa forma parte del objeto principal del contrato y que, para superar el control de transparencia, el profesional debe informar al consumidor de que el riesgo de tipo de cambio puede tener consecuencias potencialmente graves para sus obligaciones financieras. Esta resolución abrió la puerta a las reclamaciones masivas en toda Europa.

8.2. STS 608/2017, de 15 de noviembre

El Tribunal Supremo español calificó por primera vez la hipoteca multidivisa como un instrumento financiero complejo, equiparándola a un derivado financiero implícito. Esta calificación es relevante porque implica que la entidad tenía una obligación reforzada de información al consumidor, superior a la que corresponde a un préstamo hipotecario convencional. La sentencia estableció los parámetros básicos del control de transparencia aplicable a estos productos.

8.3. STS 599/2018 y jurisprudencia posterior

Resoluciones posteriores del Tribunal Supremo han consolidado y ampliado la doctrina, estableciendo criterios claros sobre la carga de la prueba (corresponde al banco acreditar que informó adecuadamente), los efectos de la nulidad (conversión a euros con sustitución del Libor por el euríbor) y el alcance de la restitución (devolución íntegra del perjuicio económico). Las Audiencias Provinciales de Madrid, Barcelona, Vizcaya, Guipúzcoa y Álava, entre otras, han seguido unánimemente esta línea jurisprudencial, lo que refuerza las expectativas de éxito de las reclamaciones.

9. Hipoteca multidivisa en yenes: el caso más frecuente

La inmensa mayoría de las hipotecas multidivisa comercializadas en España se denominaron en yenes japoneses (JPY). El yen fue la divisa preferida por las entidades porque ofrecía un tipo de interés de referencia (Libor JPY) muy bajo —prácticamente cero en muchos momentos—, lo que permitía presentar al consumidor unas cuotas mensuales significativamente inferiores a las de una hipoteca en euros referenciada al euríbor.

Sin embargo, la evolución del tipo de cambio EUR/JPY ha sido especialmente adversa para los prestatarios españoles. En 2007, un euro se cambiaba por aproximadamente 165-170 yenes. En los años siguientes, el yen se apreció fuertemente frente al euro, llegando a niveles de 95-100 yenes por euro en determinados momentos. Esto supuso que las deudas de los prestatarios en yenes se incrementaron en euros entre un 40% y un 80%, pese a que continuaban pagando sus cuotas con regularidad.

9.1. Particularidades del yen japonés

El yen japonés es considerado una divisa refugio en los mercados financieros internacionales. Esto significa que en momentos de incertidumbre económica o crisis financiera, los inversores institucionales tienden a comprar yenes, lo que provoca su apreciación. Precisamente por esta razón, el yen se apreció fuertemente durante la crisis financiera de 2008 y en los años posteriores, coincidiendo con el momento en que más consumidores españoles tenían hipotecas denominadas en esta divisa.

Esta correlación inversa entre la situación económica y la evolución del yen es especialmente perjudicial para los consumidores: precisamente en los momentos de mayor dificultad económica (crisis, pérdida de empleo, descenso de ingresos), la deuda hipotecaria se incrementa de forma acusada. Los tribunales han valorado esta circunstancia como un elemento adicional que refuerza la falta de transparencia del producto, al tratarse de un riesgo contraintuitivo que ningún consumidor medio podría prever sin la debida información profesional.

9.2. Diferencias con la hipoteca en francos suizos

Aunque menos frecuentes en España, también se comercializaron hipotecas en francos suizos (CHF). El comportamiento del franco suizo ha sido similar al del yen, con una fuerte apreciación frente al euro que se agudizó especialmente en enero de 2015, cuando el Banco Nacional Suizo eliminó el suelo de 1,20 CHF por euro. Los criterios jurídicos para la reclamación de ambas divisas son idénticos, aunque las cuantías a recuperar pueden variar en función de la evolución específica de cada tipo de cambio. Si además de la cláusula multidivisa tu hipoteca presenta otros abusos, nuestros especialistas en gastos hipotecarios pueden analizar todas las vías de reclamación disponibles.

10. Preguntas frecuentes sobre hipotecas multidivisa