¿Qué Gastos de Hipoteca Son Reclamables en 2026?
La constitución de una hipoteca genera una serie de gastos que, durante décadas, fueron impuestos íntegramente al consumidor por las entidades financieras. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado abusiva la cláusula que atribuía la totalidad de estos gastos al prestatario, abriendo la puerta a la reclamación y devolución de cantidades significativas.
Los gastos de formalización de una hipoteca incluyen conceptos diversos: gastos de notaría (aranceles notariales por la escritura pública), gastos de registro de la propiedad (inscripción de la hipoteca), gestoría (tramitación administrativa), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la comisión de apertura. Cada uno de estos conceptos tiene un tratamiento jurídico diferenciado en cuanto a la posibilidad de reclamación.
Desde nuestro despacho hemos tramitado miles de reclamaciones por gastos de hipoteca, logrando recuperar una media de 2.800 euros por expediente. La clave del éxito reside en identificar correctamente qué gastos son reclamables en cada caso concreto y actuar dentro de los plazos legales establecidos.
Dato clave
Según estimaciones del sector, las entidades financieras españolas han devuelto más de 3.000 millones de euros en concepto de gastos hipotecarios desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2018-2019.
Sentencias Clave del Tribunal Supremo sobre Gastos Hipotecarios
La evolución jurisprudencial en materia de gastos hipotecarios ha sido especialmente dinámica en los últimos años. Las sentencias del Tribunal Supremo han ido perfilando progresivamente el reparto justo de gastos entre banco y consumidor:
| Sentencia | Efecto principal |
|---|---|
| STS 705/2015 | Declara abusiva la cláusula que impone todos los gastos al consumidor |
| STS 44/2019 (23 enero) | Establece el reparto: notaría 50/50, registro 100% banco, gestoría 100% banco |
| STS 457/2020 | Confirma que la tasería corresponde al consumidor |
| STJUE C-224/19 (enero 2024) | Declara que la comisión de apertura puede ser abusiva si no supera control de transparencia |
Esta línea jurisprudencial consolidada ha convertido la reclamación de gastos hipotecarios en una de las acciones de consumo con mayor índice de éxito en los tribunales españoles, con tasas de estimación superiores al 90% en las demandas bien fundamentadas.
Gastos de Notaría: Reparto entre Banco y Consumidor
Los gastos de notaría por la escritura de préstamo hipotecario deben repartirse al 50% entre el banco y el consumidor, según la doctrina del Tribunal Supremo. Esta decisión se fundamenta en que la escritura pública interesa a ambas partes: al consumidor porque obtiene el préstamo, y al banco porque asegura la garantía hipotecaria.
En la práctica, esto significa que si usted pagó la totalidad de los aranceles notariales al constituir su hipoteca, tiene derecho a reclamar la devolución del 50% de dicho importe. Para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de notaría oscilan entre 600 y 900 euros, por lo que la cantidad recuperable se sitúa entre 300 y 450 euros solo por este concepto.
Es importante conservar las facturas originales del notario. Si no las tiene, puede solicitar un duplicado en la notaría donde se firmó la escritura, ya que están obligados a conservar la documentación durante al menos 25 años.
Gastos de Registro: Devolución Íntegra al Consumidor
A diferencia de los gastos notariales, los gastos de registro de la propiedad corresponden íntegramente al banco, ya que la inscripción de la hipoteca beneficia exclusivamente a la entidad financiera al otorgarle una garantía real sobre el inmueble. El Tribunal Supremo ha sido taxativo en este punto: el consumidor tiene derecho a la devolución del 100% de los gastos registrales.
Los aranceles registrales por la inscripción de una hipoteca media suelen situarse entre 200 y 400 euros, dependiendo del capital garantizado y de las características específicas de la operación. Si su hipoteca incluye ampliaciones, novaciones o modificaciones posteriores, cada una de ellas puede haber generado gastos registrales adicionales igualmente reclamables.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el concepto de mayor cuantía económica dentro de los gastos de formalización de la hipoteca. Desde noviembre de 2018, la Ley establece que este impuesto corresponde al banco. Sin embargo, para hipotecas constituidas antes de noviembre de 2018, el impuesto fue abonado por el consumidor y su reclamación ha generado una intensa controversia jurídica.
El tipo impositivo del AJD varía entre el 0,5% y el 1,5% del capital garantizado según la comunidad autónoma, lo que para una hipoteca de 150.000 euros puede suponer entre 750 y 2.250 euros. En la Comunidad de Madrid, el tipo es del 0,75%, situando el AJD de una hipoteca media en torno a los 1.125 euros.
La reclamación del AJD para hipotecas anteriores a 2018 requiere una estrategia jurídica específica que nuestro equipo de abogados puede analizar en función de las circunstancias concretas de cada caso. Le recomendamos también revisar si su hipoteca contiene otras cláusulas abusivas como el IRPH o la cláusula de vencimiento anticipado.
Comisión de Apertura: Nueva Vía de Reclamación tras el TJUE
La comisión de apertura ha cobrado especial relevancia tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de enero de 2024, que estableció que esta comisión debe superar un doble control de transparencia e incorporación para ser válida. Los tribunales españoles deben verificar que el consumidor fue informado adecuadamente sobre la existencia, cuantía y naturaleza de esta comisión antes de firmar la hipoteca.
Las comisiones de apertura suelen oscilar entre el 0,5% y el 2% del capital prestado, lo que para hipotecas de importe medio puede representar entre 750 y 3.000 euros. Si la comisión no fue debidamente explicada o si su cuantía es desproporcionada, puede ser declarada abusiva y, por tanto, nula.
Si pagó una comisión de apertura al constituir su hipoteca, nuestros abogados pueden analizar si cumple los requisitos para ser declarada nula. Consulte también nuestras guías sobre comisiones bancarias abusivas y plazos para reclamar intereses abusivos.
Plazos de Reclamación: Actúe Antes de que Prescriba
La cuestión de los plazos de prescripción para reclamar gastos hipotecarios ha sido uno de los puntos más debatidos en los tribunales. El Tribunal Supremo estableció que el plazo de prescripción de la acción de restitución de cantidades es de 5 años, contados desde la firmeza de la sentencia que declaró la abusividad de la cláusula (enero de 2019 para la mayoría de los casos).
Esto significa que para muchas hipotecas, el plazo límite se sitúa en torno a enero de 2024, aunque existen interpretaciones jurídicas que podrían ampliar este plazo. En cualquier caso, la recomendación unánime de todos los profesionales del sector es actuar con la mayor celeridad posible para evitar riesgos de prescripción.
Atención
Si aún no ha reclamado los gastos de su hipoteca, le recomendamos actuar inmediatamente. Los plazos de prescripción siguen corriendo y cada día que pasa reduce sus posibilidades de recuperar las cantidades indebidamente cobradas.
Procedimiento de Reclamación Paso a Paso
El proceso para reclamar la devolución de los gastos de hipoteca sigue un itinerario bien definido:
Cantidades Medias Recuperables por Gastos de Hipoteca
La cuantía recuperable depende fundamentalmente de la fecha de constitución de la hipoteca, el capital prestado y la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble. A continuación presentamos una estimación orientativa:
| Concepto | Hipoteca 100.000€ | Hipoteca 200.000€ |
|---|---|---|
| Notaría (50%) | 250-350€ | 400-550€ |
| Registro (100%) | 150-250€ | 250-400€ |
| Gestoría (100%) | 200-350€ | 250-400€ |
| AJD (si anterior 2018) | 500-1.500€ | 1.000-3.000€ |
| TOTAL ESTIMADO | 1.100-2.450€ | 1.900-4.350€ |
Si además su hipoteca incluye una comisión de apertura reclamable o ha realizado novaciones hipotecarias que generaron gastos adicionales, las cantidades recuperables pueden ser significativamente superiores.