Cómo Reclamar los Gastos de Hipoteca: GuÃa Completa y Actualizada 2026
Miles de consumidores en España han pagado gastos de formalización de hipoteca que legalmente correspondÃan al banco. Te explicamos qué gastos puedes reclamar, los plazos vigentes, la documentación necesaria y el proceso paso a paso para recuperar tu dinero.
Ãndice de Contenidos
1. ¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar?
Cuando formalizas una hipoteca, se generan una serie de gastos que tradicionalmente se cargaban Ãntegramente al consumidor. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dictaminado que muchos de estos gastos correspondÃan total o parcialmente al banco. Los gastos reclamables son:
Gastos de gestorÃa
Los gastos de gestorÃa derivados de la tramitación de la escritura de hipoteca deben ser compartidos al 50% entre el banco y el prestatario. Si pagaste la totalidad, puedes reclamar la mitad de lo abonado.
Gastos de tasación
La tasación del inmueble es un requisito exigido por la normativa bancaria para la concesión del préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo ha determinado que este gasto corresponde al prestatario, por lo que generalmente no es reclamable. Sin embargo, si la tasación fue impuesta por la entidad a una tasadora concreta, podrÃa cuestionarse su abusividad.
Gastos de notarÃa
Los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario deben repartirse al 50% entre el banco y el cliente. Si asumiste el 100%, puedes reclamar la mitad. Para hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (desde junio de 2019), los gastos de notarÃa corresponden al banco.
Gastos de registro
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad beneficia principalmente al banco (es quien tiene interés en que la garantÃa quede inscrita). Por ello, estos gastos corresponden Ãntegramente al prestamista. Si los pagaste, puedes reclamar el 100% de lo abonado.
Impuesto de Actos JurÃdicos Documentados (AJD)
Desde noviembre de 2018, tras la sentencia del Tribunal Supremo y la posterior reforma legislativa (Real Decreto-ley 17/2018), el Impuesto de Actos JurÃdicos Documentados corre a cargo del banco. Para las hipotecas firmadas antes de esa fecha, el impuesto fue pagado por el consumidor. La posibilidad de reclamar este impuesto para hipotecas anteriores a noviembre de 2018 es limitada y depende de las circunstancias especÃficas de cada caso.
2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo
La jurisprudencia en materia de gastos hipotecarios ha evolucionado significativamente en los últimos años. Las sentencias clave que han establecido los criterios actuales incluyen la STS 705/2015, de 23 de diciembre, que declaró nula por abusiva la cláusula que imponÃa al consumidor todos los gastos de formalización de la hipoteca. Posteriormente, las sentencias del Pleno de enero de 2019 concretaron el reparto de cada concepto especÃfico, estableciendo los criterios que hemos detallado en el apartado anterior.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha intervenido en esta materia, resolviendo cuestiones sobre los plazos de prescripción para la reclamación y confirmando que los consumidores europeos deben disponer de herramientas efectivas para reclamar las cantidades indebidamente cobradas.
3. ¿Cuánto puedo recuperar?
La cantidad que puedes recuperar depende del importe de tu hipoteca, la comunidad autónoma donde se formalizó (por las diferencias en el AJD) y los gastos concretos que asumiste. Como referencia orientativa:
| Importe hipoteca | Recuperación estimada |
|---|---|
| 100.000 euros | 500 - 1.200 euros |
| 150.000 euros | 700 - 1.800 euros |
| 200.000 euros | 900 - 2.500 euros |
| 300.000+ euros | 1.200 - 4.000+ euros |
4. Plazos para reclamar en 2026
La cuestión de los plazos para reclamar gastos de hipoteca ha sido objeto de debate jurÃdico. La acción de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible (puede ejercerse en cualquier momento). Sin embargo, la acción para reclamar la devolución de las cantidades pagadas está sujeta a un plazo de prescripción que, según la jurisprudencia más reciente, comienza a contar desde la sentencia firme que declare la nulidad de la cláusula.
Lo más prudente es no demorar la reclamación. Si aún no has reclamado los gastos de tu hipoteca, te recomendamos que consultes cuanto antes con un abogado especialista para evaluar tu caso. Visita nuestra página de reclamación de gastos de hipoteca para más información.
5. Pasos para reclamar
- Reúne la documentación: Localiza la escritura de hipoteca y las facturas de los gastos pagados (notarÃa, registro, gestorÃa).
- Reclamación extrajudicial al banco: Presenta una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria. Disponen de 1 mes para responder.
- Reclamación al Banco de España: Si el banco no responde o la respuesta es negativa, puedes elevar la reclamación al Banco de España.
- Demanda judicial: Si las vÃas anteriores no dan resultado, tu abogado interpondrá una demanda judicial solicitando la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos.
6. Documentación necesaria
- Escritura de préstamo hipotecario (copia simple o autorizada).
- Factura de notarÃa de la escritura de hipoteca.
- Factura de registro de la propiedad.
- Factura de gestorÃa (si se utilizó gestorÃa).
- Justificante del pago del AJD (modelo 600 o equivalente autonómico).
- DNI del titular del préstamo hipotecario.
Si no conservas las facturas originales, es posible obtener duplicados solicitándolos a la notarÃa, al registro y a la gestorÃa correspondientes. Tu abogado puede encargarse de estas gestiones.
7. Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si ya he pagado la hipoteca?
SÃ. Puedes reclamar los gastos aunque tu hipoteca ya esté cancelada. Lo importante es que los gastos se pagaron de forma indebida, independientemente del estado actual del préstamo.
¿Puedo reclamar si mi banco ha sido absorbido?
SÃ. La entidad que ha absorbido tu banco asume las obligaciones de la entidad absorbida. Por ejemplo, si tu hipoteca era con Bankia, ahora debes reclamar a CaixaBank.
¿Merece la pena reclamar cantidades pequeñas?
Depende del caso. Muchos despachos trabajan sin costes iniciales para el cliente. Además, si ganas el juicio, la entidad suele ser condenada al pago de las costas procesales, lo que cubre los gastos de abogado y procurador.
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Analizamos tu caso gratis y te decimos cuánto puedes recuperar.
Jose Antonio MartÃnez
Socio Director | Abogado Colegiado n.º 12345 ICAM
Abogado especialista en derecho bancario e hipotecario con más de 15 años de experiencia. Ha gestionado más de 3.000 reclamaciones de gastos hipotecarios con una tasa de éxito superior al 95%. Referente en la defensa de los derechos de los consumidores frente a las entidades bancarias.