¿Qué es la Dación en Pago y Cómo Funciona?
La dación en pago es una figura jurídica mediante la cual el deudor hipotecario entrega la propiedad del inmueble al banco acreedor a cambio de la cancelación total de la deuda pendiente. A diferencia de lo que ocurre en una ejecución hipotecaria ordinaria —donde la subasta del inmueble puede no cubrir la totalidad de la deuda y el deudor continúa obligado al pago del remanente—, la dación en pago garantiza que la entrega de la vivienda extingue completamente la obligación.
En el ordenamiento jurídico español, la dación en pago no está regulada como un derecho automático del deudor, sino que requiere el consentimiento de la entidad financiera. Este marco legal ha sido objeto de intenso debate social y jurídico, especialmente desde la crisis hipotecaria de 2008, que dejó a miles de familias sin vivienda y con deudas millonarias pendientes.
Desde nuestro despacho hemos gestionado cientos de procedimientos relacionados con situaciones de insolvencia hipotecaria, logrando acuerdos de dación en pago, reestructuraciones de deuda y aplicaciones exitosas del Código de Buenas Prácticas. La experiencia demuestra que, con la estrategia legal adecuada, existen múltiples vías para evitar o mitigar las consecuencias de una ejecución hipotecaria.
Dato clave
Según datos del Consejo General del Poder Judicial, en 2025 se registraron más de 15.000 ejecuciones hipotecarias en España. Sin embargo, un porcentaje creciente de deudores está logrando evitarlas mediante las alternativas legales que analizamos en esta guía.
El Código de Buenas Prácticas Bancarias
El Código de Buenas Prácticas Bancarias, regulado por el Real Decreto-ley 6/2012 y posteriormente ampliado por el Real Decreto-ley 19/2022, constituye el principal instrumento normativo para proteger a los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad. Las entidades financieras adheridas —que incluyen a la práctica totalidad de los bancos que operan en España— están obligadas a aplicar sus medidas cuando el deudor cumple los requisitos establecidos.
El Código establece un sistema escalonado de tres fases que deben aplicarse de forma sucesiva: primero, la reestructuración de la deuda con período de carencia; si esta resulta inviable, la quita parcial del capital; y, como última opción, la dación en pago con posibilidad de permanencia en la vivienda en régimen de alquiler social.
La reforma de 2022 amplió significativamente el ámbito de aplicación del Código, elevando los umbrales de ingresos y patrimonio que permiten acceder a sus medidas protectoras. Actualmente, pueden acogerse familias con ingresos anuales inferiores a tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), lo que equivale aproximadamente a 25.200 euros brutos anuales para una unidad familiar sin menores.
Requisitos para Solicitar la Dación en Pago
Para que el banco esté obligado a aceptar la dación en pago conforme al Código de Buenas Prácticas, el deudor debe acreditar que se encuentra en el denominado umbral de exclusión, cumpliendo simultáneamente los siguientes requisitos:
- Vivienda habitual: el inmueble hipotecado debe ser la única vivienda del deudor y servir como residencia habitual de la familia.
- Límite de ingresos: los ingresos de la unidad familiar no deben superar tres veces el IPREM, con incrementos por hijos a cargo, mayores de 65 años o personas con discapacidad.
- Alteración económica sobrevenida: debe haberse producido un cambio significativo en las circunstancias económicas (pérdida de empleo, ERE, enfermedad grave, divorcio) que dificulte el pago de la hipoteca.
- Esfuerzo de acceso a la vivienda: la cuota hipotecaria debe representar al menos el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- Sin garantías adicionales: ningún miembro de la unidad familiar debe disponer de patrimonio suficiente para hacer frente a la deuda.
Si se encuentra en una situación de dificultad económica que afecta al pago de su hipoteca, es fundamental actuar con rapidez. Nuestros abogados especialistas en derecho hipotecario pueden evaluar su caso y determinar las opciones más favorables para su situación concreta.
Reestructuración de Deuda Hipotecaria: Primera Alternativa
La reestructuración de la deuda es la primera medida que debe ofrecer el banco antes de llegar a la dación en pago. Consiste en modificar las condiciones del préstamo para hacerlo viable atendiendo a la capacidad económica real del deudor. El Código de Buenas Prácticas establece que la reestructuración puede incluir:
- Período de carencia: suspensión total o parcial del pago de capital durante un plazo de hasta cinco años, abonando únicamente intereses.
- Ampliación del plazo: extensión del período de amortización hasta un máximo de 40 años desde la constitución de la hipoteca.
- Reducción del tipo de interés: aplicación del Euríbor más un diferencial del 0,25% durante el período de carencia.
Esta opción permite al deudor mantener la propiedad de su vivienda mientras recupera estabilidad económica. Si usted está valorando la reestructuración como alternativa, le recomendamos analizar también las posibilidades de una novación hipotecaria que mejore las condiciones generales de su préstamo.
Quita Parcial del Capital: Segunda Fase
Si la reestructuración de la deuda resulta inviable —es decir, si aún con las nuevas condiciones la cuota mensual supera el 50% de los ingresos de la familia—, el banco debe valorar la concesión de una quita parcial del capital pendiente. Esta medida supone la condonación de una parte de la deuda, reduciendo el capital que el deudor debe devolver.
El Código de Buenas Prácticas establece criterios orientativos para determinar el importe de la quita, pudiendo alcanzar reducciones significativas del capital pendiente. La entidad debe realizar un análisis de viabilidad que demuestre que la quita resulta más beneficiosa económicamente que la ejecución hipotecaria.
Si su situación de endeudamiento se extiende más allá de la hipoteca e incluye deudas con Hacienda o con la Seguridad Social, la Ley de Segunda Oportunidad puede ser la solución más completa para resolver su situación global de insolvencia.
La Ley de Segunda Oportunidad como Alternativa Global
Cuando la situación de insolvencia del deudor hipotecario se extiende más allá de la propia hipoteca —incluyendo deudas con tarjetas de crédito, préstamos personales, deudas tributarias o con la Seguridad Social—, la Ley de Segunda Oportunidad se presenta como la alternativa más completa para resolver la totalidad de la situación de endeudamiento.
A través del procedimiento regulado en la Ley Concursal reformada, el deudor puede obtener el Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho (BEPI), que permite la cancelación de la práctica totalidad de las deudas pendientes, incluyendo en determinados supuestos parte de la deuda hipotecaria remanente tras la venta o dación del inmueble.
Si desea explorar esta vía, le recomendamos consultar nuestra guía detallada sobre la Ley de Segunda Oportunidad y los requisitos del BEPI para conocer si su situación encaja en los supuestos contemplados por la legislación vigente.
Oposición a la Ejecución Hipotecaria: Derechos del Deudor
Cuando el banco inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, el deudor no está indefenso. La legislación vigente, reforzada por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, otorga al deudor herramientas procesales para oponerse a la ejecución y, en muchos casos, paralizar o retrasar el procedimiento.
Las causas de oposición más frecuentes y con mayor índice de éxito son la existencia de cláusulas de vencimiento anticipado abusivas, la presencia de cláusulas suelo no declaradas transparentes, el cobro de intereses de demora excesivos y la falta de la debida diligencia en la aplicación del Código de Buenas Prácticas por parte del banco.
La oposición a la ejecución debe formularse dentro de los plazos legales establecidos, por lo que resulta imprescindible contar con asesoramiento jurídico especializado desde el momento en que se recibe la demanda ejecutiva.
Procedimiento de Dación en Pago Paso a Paso
El proceso para solicitar y formalizar la dación en pago requiere una preparación meticulosa y el seguimiento de una secuencia definida de actuaciones:
Si está enfrentando dificultades con el pago de su hipoteca y desea conocer qué opciones tiene, nuestro equipo de abogados especializados en ejecuciones puede analizar su caso y diseñar la estrategia más adecuada para proteger sus intereses.